La casa que puedes comprar implica un análisis de tus ingresos netos, si tienes préstamos en curso y si tienes ahorros para un pago inicial o incluso para comprar tu propiedad en su totalidad. Todos estos factores influyen en el precio final que puedes pagar por una vivienda.
Sin embargo, comprar una casa no se limita al valor de adquisición de la propiedad. Y aquí es donde, generalmente, comienzan a surgir algunas dudas.
¿Cuáles son los costos iniciales al comprar una casa con hipoteca?
Suponiendo que no tienes capital propio para comprar tu casa por completo, necesitas recurrir a una hipoteca. Por lo tanto, necesitarás tener ahorros que sirvan como un «pago inicial». El «pago inicial» es generalmente la cantidad que una institución crediticia no financia para la adquisición de tu propiedad.
De acuerdo con las reglas del Banco de España, ningún banco puede financiar más del 80% del valor de la propiedad (se considera el menor valor entre el precio de adquisición y la tasación) en la compra de una vivienda principal. Así, necesitas tener capital propio para cubrir esta cantidad.
Además del valor del «pago inicial», tienes que pagar impuestos el día que firmas la escritura de la casa. Estamos hablando del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se paga cuando hay un cambio de propiedad, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) relacionado con la adquisición.
En ese momento, también tienes que asumir los costos de registro y/o gastos notariales.
Adicionalmente, para viviendas de nueva construcción, España aplica un IVA del 10% sobre el precio de compra, lo que impacta significativamente el costo total de la propiedad. Este gasto adicional debe ser considerado en tu planificación financiera, ya que puede aumentar el presupuesto requerido para adquirir la vivienda.
Por lo tanto, si calculas todos estos gastos, podrás tener una idea de si puedes o no comprar una propiedad en particular.
Plazo Máximo de Préstamo en España
En España, el plazo máximo de hipoteca varía según el perfil del prestatario y las políticas bancarias:
- Residentes: Generalmente hasta 30 años, pero el plazo no puede extenderse más allá de los 75 u 80 años del prestatario, dependiendo del banco.
- No Residentes: Por lo general, está limitado a 20–25 años, con el pago requerido antes de los 65–75 años, dependiendo de las políticas específicas del banco.
Estos términos aseguran que la hipoteca esté alineada con la línea de tiempo personal y la capacidad financiera del prestatario.
¿Cuál es el valor de la casa que puedo comprar según mi edad, ingresos y ahorros?
Veamos un ejemplo:
Una pareja, ambos de 30 años, con unos ingresos netos de hogar de 3,000 euros y ahorros de 30,000 euros, podría comprar una casa bajo dos escenarios:
- Escenario 1: Una propiedad valorada en 150,000 euros. Esto supone una hipoteca de 30 años con una tasa de interés del 2.5%, resultando en un pago mensual de aproximadamente 480 euros, con una tasa de esfuerzo manejable del 16%. No se consideran gastos ni impuestos adicionales.
- Escenario 2: La propiedad máxima que pueden permitirse manteniendo la salud financiera, valorada en 328,535 euros. Aquí, la pareja necesitaría ahorros de 65,707 euros solo para el pago inicial. La hipoteca resultaría en un pago mensual de alrededor de 1,050 euros, manteniendo la tasa de esfuerzo por debajo del 35% para garantizar la sostenibilidad.
Siguiendo estos pasos y utilizando las herramientas disponibles, puedes determinar con confianza qué casa puedes permitirte. Una fórmula simple para guiar tu decisión es:
- Valor Máximo de la Propiedad = (Ingreso Neto Mensual × 35%) × Plazo del Préstamo (en meses) + Ahorros
Aplica esta fórmula para estimar la asequibilidad mientras aseguras que tus ahorros sean al menos el 20% del valor máximo de la propiedad y ten en cuenta los gastos adicionales como impuestos y tarifas.
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