Quien contrae un préstamo hipotecario sabe que el compromiso de pagar las cuotas se extenderá, en principio, durante varios años. Sin embargo, la relación contractual con el banco que concedió el préstamo no tiene por qué durar todo ese tiempo. En cualquier momento, los clientes pueden transferir el crédito a otra entidad.
Hemos preparado una serie de preguntas y respuestas para resolver algunas dudas sobre el proceso de transferencia de préstamo hipotecario.
¿Qué es la transferencia de préstamo hipotecario?
Es un proceso que permite cambiar el préstamo hipotecario de un banco a otro. Si desea pasar del banco A al banco B, la transferencia implica liquidar la deuda con el primero y comenzar a pagar las cuotas al segundo.
¿Por qué merece la pena transferir el préstamo hipotecario?
En pocas palabras: para conseguir mejores condiciones de financiación y, así, ahorrar. Los clientes pueden renegociar el crédito con el banco que se lo concedió en cualquier momento, pero también pueden “mirar fuera” y comparar las ofertas de otras entidades financieras. La transferencia de crédito surge como una solución cuando el banco actual no puede ofrecer las mejores condiciones en determinado momento.
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¿Cuándo se puede transferir el crédito y qué hay que hacer?
En cualquier momento. No existe periodo de fidelización que impida transferir su préstamo hipotecario a otro banco. Si siente que las cuotas empiezan a pesar demasiado en su presupuesto, puede buscar alternativas de inmediato, sin importar cuánto tiempo haya pasado desde la concesión del crédito. Eso sí: no podrá transferirlo si está en situación de impago.
Una vez que solicita la transferencia al banco actual, éste dispone de 10 días para enviar a la nueva entidad toda la información y los datos necesarios para que ésta conceda el nuevo préstamo (por ejemplo, el capital pendiente y el tiempo transcurrido del contrato original).
Durante el proceso, es posible que deba presentar documentos como:
- Documento de identificación
- Justificante de domicilio e IBAN
- Última declaración de la renta (IRPF)
- Nota de liquidación
- Nóminas (cantidad según el banco)
- Extractos bancarios (cantidad según el banco)
- Copia de la escritura
- Plano del inmueble
- Caderneta predial
- Certificado registral
- Certificado energético
- Póliza de seguro de vida y seguro multirriesgos
¿Cuánto cuesta transferir el crédito hipotecario a otro banco?
Al transferir el crédito, debe amortizar el préstamo en la entidad inicial, lo cual genera comisiones calculadas sobre el importe amortizado:
- Tipo fijo: comisión máxima del 2 %. Por ejemplo, al amortizar 100 000 €, pagará hasta 2 000 €.
- Tipo variable: comisión máxima del 0,5 % (sobre el capital reembolsado), aunque hasta el 31 de diciembre de 2025 los préstamos variables están exentos de esta comisión.
En los créditos a tipo fijo, algunas nuevas entidades ayudan a cubrir parte de esta comisión: el cliente puede pagar, por ejemplo, el 1,5 % y el banco de destino el restante 0,5 %.
Además, el banco original puede reclamar gastos de registros, notarías o administración tributaria que haya adelantado por cuenta del cliente; algunos bancos de destino también asumen estos costes. Finalmente, están los gastos de la nueva escritura y las comisiones del nuevo préstamo (estudio, tasación y formalización), de los que también pueden eximir al cliente.
¿Puede el banco denegar la transferencia del crédito hipotecario?
El banco de origen no puede negarse a transferir el préstamo, salvo si el cliente está en situación de impago. Sin embargo, esta imposición no garantiza la aprobación: la entidad receptora debe cumplir las recomendaciones macroprudenciales del Banco de Portugal.
- LTV (loan-to-value): Igual que en la contratación inicial: hasta el 90 % del valor del inmueble para vivienda habitual (80 % para segunda residencia). Dado que ya se ha amortizado parte del préstamo, lo más probable es que el importe pendiente esté por debajo de esos límites.
- DSTI (debt service-to-income): La nueva entidad valorará que la carga de todos los créditos no supere el 50 % de los ingresos familiares. Si no se cumple, no se aprobará la transferencia.
Nota: Aunque el Banco de Portugal establece estos límites máximos (90 % y 80 %), cada banco puede aplicar criterios más restrictivos (por ejemplo, 85 % y 75 %).
¿Cómo comparar diferentes ofertas?
Aunque la tendencia es fijarse solo en la cuota más baja, no siempre es la opción más económica en costes totales, ya que muchos préstamos exigen productos asociados (tarjetas, seguros…). Recuerde que no está obligado a contratar los seguros con el banco; puede elegir la aseguradora que desee, siempre que cumpla con los requisitos de cobertura.
La mejor forma de comparar es mediante la TAEG (Tasa Anual Efectiva Global) y el MTIC (Monto Total Imputado al Consumidor). La TAEG muestra el coste total en porcentaje y el MTIC refleja el coste total en euros. En propuestas con mismo importe, plazo y tipo de interés, la oferta con menor TAEG y MTIC será la más barata.
Cada caso es distinto: quien necesite reducir la carga mensual puede alargar el plazo, lo que aumenta los intereses totales (y, por tanto, el MTIC). Lo “mejor” dependerá de sus objetivos y circunstancias.
¿Qué se puede lograr con la transferencia?
El principal objetivo es ahorrar y ganar holgura financiera. Por ejemplo, Rita y João (nombres ficticios) tenían un crédito hipotecario indexado a Euribor con un TAN del 4,9 %, que les suponía una cuota de 1 588,93 € y todavía quedaban 37 años de contrato. Tras contactar con un intermediario, transfirieron el crédito a uno mixto (fijo al 2,7 % durante cinco años) y pasaron a pagar 1 227,83 €. Ahorraron así 361,10 € al mes, sin cambiar plazo ni otras condiciones.
¿Es posible transferir y beneficiarse de la garantía pública?
Sí, pero solo si el préstamo ya estaba cubierto por la garantía. En caso contrario, no es posible adherirse a la garantía pública únicamente en el momento de la transferencia del crédito hipotecario.
Al transferir un préstamo con garantía, hay varios aspectos a considerar. Uno de ellos es confirmar si la nueva entidad se ha adherido al protocolo y aún dispone de fondos suficientes para aplicarlos en el marco de esta medida. Al mismo tiempo, conviene tener en cuenta que el plazo de la garantía no se renueva en el momento de la transferencia.
Recordamos que la garantía pública tiene una duración máxima de 10 años y solo puede usarse por jóvenes de hasta 35 años en la primera compra de vivienda propia y habitual.
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¿Se pueden transferir otros créditos relacionados con la vivienda?
Sí, hay bancos que permiten la transferencia de préstamos para obras o construcción, por ejemplo. En este caso, se mantienen los mismos límites de LTV (“loan-to-value”), es decir, el 90 % para vivienda habitual y el 80 % para segunda residencia. Aquí, la entidad tendrá en cuenta el valor del inmueble una vez finalizadas las obras.
Si tiene, a la vez, un préstamo para la compra y otro para obras, también hay entidades que permiten transferir ambos.
¿Es posible transferir y solicitar un refuerzo para obras?
En principio, sí. Se puede pedir el refuerzo de varias formas: un nuevo préstamo hipotecario, un préstamo personal para obras o un préstamo personal sin finalidad específica.
- Préstamo hipotecario para obras: Se utiliza la vivienda como garantía para financiar las reformas. Es más burocrático, ya que debe presentarse un proyecto para que el banco calcule el valor del inmueble tras la rehabilitación, determine el LTV y fije el importe máximo. Tiene la ventaja de plazos similares a los del préstamo de compra y tipos de interés parecidos. Normalmente, el dinero se libera en tramos según avance la obra.
- Préstamo personal para obras: Aprobación más rápida por su menor carga burocrática. Puede que exijan un presupuesto de un profesional o comprobantes de gasto de materiales. No hay límite máximo de financiación, pero el plazo máximo es de 7 años y sus tipos de interés son más altos que en un préstamo hipotecario. Por ejemplo, la TAEG máxima fijada por el Banco de Portugal para el tercer trimestre de 2025 es del 15,9 %.
- Préstamo personal sin finalidad específica: Suele tener el proceso de aprobación más ágil, pues no requiere documentación sobre la obra. El límite máximo de financiación es de 75 000 €, aunque las entidades pueden establecer importes inferiores. Los tipos de interés y el plazo máximo (7 años) son similares a los del préstamo personal para obras.
¿Es posible transferir y solicitar un nuevo préstamo hipotecario para pagar otras deudas?
Sí, quien transfiere su crédito hipotecario a otro banco puede pedir un refuerzo para saldar otras deudas mediante un nuevo préstamo hipotecario. Una opción es el crédito multiopciones.
En este caso, se emplea la vivienda como garantía para conseguir más fondos. Es importante verificar bien las condiciones en que la entidad concede este préstamo, pues algunos bancos lo destinan exclusivamente a fines relacionados con la vivienda (obras, mobiliario…), aunque hay entidades que permiten usarlo para cualquier propósito.
Además, habrá que calcular el LTV: al no financiar directamente una vivienda, el límite del Banco de Portugal es del 80 %. Para estimar cuánto puede prestar, el banco tomará en cuenta la deuda pendiente del crédito hipotecario. Por ejemplo, si la vivienda vale 200 000 € y la deuda actual es de 120 000 €, con un LTV del 80 % la deuda máxima sería de 160 000 €, de modo que podría obtener 40 000 € adicionales con el crédito multiopciones.
Por último, es esencial asegurarse de que el nuevo financiamiento no eleve la tasa de esfuerzo por encima del 50 % de los ingresos familiares.